Pièges liés au financement du bien
1. Surestimer sa capacité financière
C’est une erreur basique que j’ai moi-même commise. Imaginez que vous avez 40.000€ d’économies pour votre achat. La banque vous prêtant jusqu’à 80%, vous vous orienterez donc vers des biens de 200.000€.
C’EST UNE ERREUR!
Ne basez pas votre recherche sur le seul prix d’achat, puisque d’autres coûts sont à prendre en compte: Les 10% pour les frais associés (notaire, rédaction hypothèque, impôts sur la valeur d’acquisition, etc), mais également les coûts liés aux impôts, ainsi qu’à la rénovation du logement. Définissez donc quel est votre capacité de financement dès le début.
2. Ne pas négocier son prêt
Baisser de 1 point le montant de son prêt hypothécaire peut vous faire économiser des dizaines de milliers d’euros sur 20 ans. Chaque banque a ses taux d’appels, avec ses conditions. Pour négocier au mieux son prêt, je recommande de les mettre en concurrence. Allez voir une première banque, en leur demandant une simulation de prêt.
Si vous avez un proche qui a fait un prêt similaire, vous pouvez vous en servir comme base de négociation. A partir de là, allez voir une deuxième, puis une troisième banque pour leur indiquer qu’on vous propose un meilleur taux ailleurs. S’ils sont dans la capacité de s’aligner voir d’améliorer les conditions, ils le feront.
3. Prendre le contrato de arras à la légère
Rappelons le: le contrato de arras est un contrat dans lequel les deux parties s’engagent à acheter / vendre le bien. Si, comme moi, vous avez signé votre contrato de arras sans avoir si l’accord préalable de votre banque, il est conseillable de mettre plusieurs clauses dans le contrat. Vous pouvez par exemple rajouter une clause de nullité du contrat si vous ne parvenez pas à un trouver accord avec votre banque. De même, je vous conseille de mettre une date d’engagement lointaine, afin de pouvoir vous donner le temps de négocier un autre prêt si besoin.
CONSEIL UTILE
Essayer de signer le Contrato de Arras une fois la tasación réalisée.
Il est très important de connaître la valeur du bien avant de s’engager, puisque la banque prêtera sur la base de ce prix, et non pas sur votre prix d’achat. Si la tasación est très en dessous de votre prix d’achat, c’est sans doute le signe d’une mauvaise affaire que vous aurez faite. Mieux vaut donc perdre 200 à 400€ de tasación que plusieurs milliers d’euros de réservation du bien.
Pièges liés à la sélection du bien
1. La surface du bien est différente en Espagne
Alors que l’on parle souvent de surface habitable, ou encore de loi Carrez en France, la surface comptée en Espagne est différente. En effet, il s’agit de la surface construite, ou encore surface au sol.
Même si ce n’est pas la taille qui compte, prenez bien en considération ce point, puisque le prix au m² sera directement affecté.
2. Attention aux vices cachés
Comme expliqué dans la rubrique « Visite de biens: informations à demander« , il est de votre responsabilité de vérifier que le bien ne vous cache pas de mauvaises surprises, qu’il s’agisse de son état (électricité, fuites, etc), la copropriété (travaux à prévoir, date de l’inspection technique, possibles squatteurs dans l’immeuble), ou encore sur sa « santé financière » (paiement des impôts à jour, etc).
3. Ne pas négocier le prix du bien
De même que la négociation de votre prêt, il est possible (et recommandé!) de négocier le prix du bien. Pour un appartement classique, on peut espérer entre 5 et 10% à la baisse.
Ne soyez pas trop gourmand non plus, ce serait dommage de passer à côté d’un coup de coeur en proposant un prix trop agressif. D’autres acheteurs potentiels ne le feront peut-être pas.